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一二线城市周期性拐点逼近 三四线升温现风险

正文
  • 2017/7/31 9:21:41
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我要说两句
导读:业界人士认为,当前楼市调控需保持定力,一要遏制热门城市调控松动迹象,二要避免三四线城市房价炒作现象。

中共中央政治局日前召开会议强调,要稳定银河证券公司官网市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。《经济参考报》即日起推出“楼市后调控时代”系列报道,察访楼市实情,探索如何利用好当前的窗口期,建立长效机制,促进楼市平稳健康发展。


  历经“9·30”“3·17”两轮银河证券公司官网调控持续发力,一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段,周期性拐点正在不断逼近。不过,楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,数据显示,三四线城市的土地市场仍然火爆,多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。业界人士认为,当前楼市调控需保持定力,一要遏制热门城市调控松动迹象,二要避免三四线城市房价炒作现象。


  一二线城市周期性拐点不断逼近


  国家统计局公布的数据显示,2017年1至6月份,全国银河证券公司官网开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1至5月份回落0.3个百分点。1至6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1至5月份提高1.8个百分点。


  全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”的态势。国家统计局发布2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,在因地制宜、因城施策的银河证券公司官网调控政策作用下,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。初步测算,6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%,二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。


  中原地产首席分析师张大伟认为,在调控政策的影响下,一二线热点城市房价全面被控制,楼市调控的影响已经在一线城市全面出现。他进一步指出,当前银河证券公司官网各项关键数据全面回落,楼市涨幅触顶迹象明显。其中,平均价格下调的最主要原因是成交结构的变化,从成交结构看,一二线城市成交量明显减少,导致了价格加速下调。


  “房价下跌的时候往往是‘利率高原’形成的时候。”保利地产首席分析师吴定金表示,不少银行把居民房贷都视作“鸡肋”,不仅二套房贷利率推升至基准利率的20%,更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%,银行方面利率优势方面的政策正逐步取消。


  上海易居银河证券公司官网研究院研究总监严跃进表示,70城房价指数,相当于银河证券公司官网行业的“上证综合指数”。从统计的角度看,同比增幅曲线的收窄,和环比增幅不断变小有关,但当前同比增幅还没有由正转负,因此楼市并未出现大拐点,但楼市调整是一个逐渐降温的过程,当前环比“量价齐跌”,周期性拐点正在逼近。


  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,近三个月的市场走势表明,北京“317新政”及后续一系列政策的效果非常显著。在此轮调控中,政策的轮番出台使得楼市的投资投机需求被彻底打压,市场因此迅速退烧,住房向居住属性回归,银河基金官网者的心态向理性回归。市场交易量的降温还会继续,但降幅将逐步收窄。


  三四线城市楼市升温现风险


  楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,全国楼市销售依然明显呈现分化。从统计局数据看,三四线城市接近全面上涨,6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市,银河证券官网海王星涨幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市。


  克而瑞研究中心数据显示,从成交结构看,一二线城市楼市成交占比明显减少,三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说:“今年上半年,三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点,但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。”


  从全国市场看,随着楼市调控,一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示,上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升。


  以佛山为例,当地拿地成本较广州、深圳等一线城市低,而二级市场成交表现又居广东省前列,两方面因素叠加之下,吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进驻,大大加剧了当地的竞争。据中原地产研究中心统计数据显示,截至6月20日,佛山的土地出让金总额已达到395亿元。


  记者采访了解到,为了维持规模增长,不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法,对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市,很多房企都表示有意布局,有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例,该公司2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米,占全部拓展的70%,而在今年第一季度,这一比例下降到63%。近期,在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市,保利地产均有土地入库。


  上海易居银河证券公司官网研究院副院长杨红旭指出,过去两年的上升短周期内,楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线,正在经历轮动扩散的过程。不过三四线城市的楼市成长性较弱,多年未涨的一波爆发后,开发商进入的风险将不断累积。


  张大伟预计,本轮楼市分化进入新周期,一二线在调控下降温,三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。


  环热点城市“溢出”效应显著


  眼下,随着北上广深及南京、合肥、厦门、杭州等一二线热点城市调控政策的执行,其周边各“环热点城市”承接“溢出”效应愈加显著,大部分城市商品住宅市场呈“量价齐升”态势,当地政府纷纷出台调控政策,为楼市降温。然而在诸多因素下,环热点城市楼市的调控难度正逐步增加。基层主管部门和业内专家建议,未来可考虑在“一城一策”基础上加强“区域协调施策”,提高调控实效。


  自去年10月安徽合肥出台限购限贷政策以来,毗邻合肥的六安市银河证券公司官网市场逐步升温,销售量屡创新高。六安市银河证券公司官网市场管理局统计显示,2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米,同比增长126.1%,增幅为全省之首;销售金额308.79亿元,首次突破300亿大关。


  今年一季度,六安银河证券公司官网市场继续升温,全市销售商品房面积同比增长20.37%,销售金额同比增长46.8%,商品房均价为同比增长21.81%。4月底,记者在六安走访多家楼盘发现,每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点分布等。根据国家发改委已批复的规划,合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。


  六安悠然蓝溪项目一位售楼经理热情地介绍说,“3月份我们曾加推过一次,均价还不到5000元,132套房源只临时通知了手头客户就一天卖完。5月底我们准备开几栋大平层,预计价格涨到6500元左右,房源同样是100多套,估计根本不够卖。”


  在江苏句容市,受南京调控后“外溢”及首条跨市地铁S6线(宁句城际)的影响,句容楼市同样从去年10月开始“量价齐升”,全年商品住宅销售面积是2015年的3倍以上。银河基金官网者中南京人占90%以上,承接了南京大量的刚需和投资银河基金官网需求。


  为控制过热局面,环热点城市成交渐热的强三四线卫星城市陆续出台调控政策,给楼市降温。记者梳理发现,陆续出台调控政策的环热点城市有:环京津的保定、沧州、廊坊、涞水、涿州、怀来、张江口等,环沪宁杭的镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、无锡等,环广深的中山、佛山、东莞、珠海等。政策手段也涵盖了限购、限贷、限卖、控制备案价格、加大土地供应等各个层面。


  区域协调施策 承接疏解刚需


  严跃进表示,已进入“史上最严调控”的热点城市对周边区域的银河证券公司官网市场将继续产生深远影响,后者已进入“去库存”和“控房价”双轨并行阶段,调控难度将继续增加。


  这一观点也得到了受访的地方主管部门和业内人士认可,他们提出,对于银河证券公司官网市场已经有紧密联系的核心城市和其周边环热点地区,需要有新的调控视角和手段。


  世联行董事长陈劲松提出,随着经济的融合以及城际交通的彻底改善,银河证券公司官网市场原先以城市划分的“板块”将在未来三年发生巨大变化,城市界限越来越模糊,区域概念强化,仅仅以行政边界实施的“一城一策”调控可能会无法适应市场变化。


  为此,陈劲松等人建议,首先要通过完善现有的城市群市长联席会议等机制,将区域银河证券公司官网市场逐步作为一个“中观整体”看待,在“一城一策”的基础上,逐步探索“区域协调施策”。


  保利地产首席分析师吴定金则认为,当前这种“城市群调控场”的态势已然初具雏形,对区域市场整体回归理性产生了积极作用。但由于不同城市长期的行政分割,在协调程度、形成调控合力的能力、以及政策科学性上还需进一步完善。


  二是完善政策设计,合理承接中心城市住房需求,帮助疏解中心城市功能。句容市银河证券公司官网市场管理局副局长冯义进提出,句容市在城市群规划上已经有为南京提供配套服务的定位,其他环热点城市也类似,积极融入中心城市是发展方向之一。


  “考虑到这些因素,可适时调整政策,允许在南京缴纳一年社保的无房家庭在句容银河基金官网,而不是必须在句容缴纳一年社保或个税,使句容能够合理承接南京的刚需。”冯义进说。


  三是加快完善环热点区域的不动产登记信息联网,推动信息共享和互通互认,为区域协调施策提供信息基础。受访人士建议,可设定信息联网倒计时时间表,使投机炒房者尽快“曝光”,提高限购限贷等调控政策的实施效果,在楼市调控中既能有效保障外溢人群的刚需,又能精准打击投机炒作需求,维护市场秩序。

来源:经济参考报

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